Locations à Medellín expliquées aux nomades numériques et aux retraités
Logement à Medellín : Guide pratique pour les nomades et les retraités
Vous cherchez un logement qui vous convienne, à un prix abordable et sans tracas juridiques ? Laissez-moi vous expliquer les choses comme je le fais avec mes clients. Medellín offre une grande variété d’options : locations Airbnb à la semaine, appartements meublés au mois, baux classiques de douze mois, hôtels et coliving. Le secret ? Choisir la solution qui vous correspond le mieux.
Se loger à Medellín en toute simplicité
Vous cherchez un logement qui vous corresponde, à un prix raisonnable et sans complications juridiques ? Laissez-moi vous expliquer les choses comme je le fais avec mes clients. Medellín offre tout ce qu’il faut. Hôtels à la semaine, locations Airbnb, appartements meublés au mois, contrats de douze mois et colocation. L’essentiel est de choisir la formule qui vous convient le mieux.
Commençons par les bases. Procédons étape par étape, avec des termes et des règles clairs.
Court séjour. Pour quelques jours, vous séjournerez généralement dans un hôtel ou une chambre d’hôtes. L’hôte doit posséder un RNT (Registre national du tourisme) valide. En effet, à Medellín, les règlements intérieurs des immeubles peuvent ne pas autoriser ce type de séjour. Demandez le RNT et assurez-vous que l’immeuble l’autorise.
Moyen séjour. De un à six mois. Vous signerez généralement un contrat de location. Vous négocierez les prestations incluses, la vitesse d’internet, le ménage et les petits détails qui facilitent le séjour. La loi sur le logement est nationale et s’applique de la même manière à Medellín, à Bogotá et dans toute la Colombie.
Appartements meublés
- • Très courant pour les nomades et les retraités.
- • Vous signez un contrat de location de logement urbain avec le propriétaire ou une agence immobilière.
- • Aucune autorisation de séjour n'est requise car il s'agit d'un logement.
- • On vous demandera généralement une pièce d'identité (« poliza ») ou, si vous n'en faites pas la demande, un acompte dûment justifié.
- • Avantages : loyer mensuel plus avantageux qu'à l'hôtel, cuisine équipée, connexion internet fixe.
- • Remarque : vérifiez le règlement de l'immeuble et le débit internet réel.
Colocation avec chambre privée
- • Contrat de logement ou de services selon l'opérateur.
- • Utile si vous voyagez seul et souhaitez vivre en communauté, formule tout compris.
- • Généralement, un code de colocation n'est pas requis pour les locations de moyenne durée.
- • Moins d'intimité que dans un appartement privé.
Appartements avec services
- • Immeubles exploités comme résidences avec services hôteliers.
- • Ils fonctionnent souvent avec des contrats de location saisonnière et d'hébergement.
- • Avantages : ménage régulier, réception, facturation.
- • Prix intermédiaire entre celui d'un hôtel et celui d'un appartement meublé classique.
Airbnb sur une base « mensuelle »
- • C'est légal si le bâtiment autorise cet usage et si l'hôte dispose d'une licence de location saisonnière (RNT) lorsqu'il propose le logement à des fins touristiques.
- • Si le contrat porte sur l'hébergement et non sur le tourisme, il peut s'agir d'un contrat de location mensuel.
- • Vérifiez : le règlement intérieur de l'immeuble, l'émission de factures touristiques, les frais de ménage par départ, ainsi que les modalités d'arrivée et de départ sont autant d'indices d'une utilisation touristique.
Logement ou tourisme ?
- • Logement : contrat de location, pas de départ ni de tarif à la nuitée stricts, pas de location saisonnière obligatoire de la part de l’hôte, règles de vie en communauté pour les résidents.
- • Tourisme : réservations, arrivée et départ, ménage de fin de séjour, publicité pour la location saisonnière, facture d’hébergement.
Ce qu’on vous demandera pour 1 à 6 mois en cas de logement
- • Documents et revenus.
- • « Poliza o codeudor » (si vous n’en avez pas), négociez plusieurs mois de loyer d’avance au lieu d’une caution.
- • État des lieux, indiquant clairement les services et les frais administratifs inclus.
Où trouver
• Laureles, El Poblado, Envigado et Conquistadores sont les quartiers les plus prisés pour les locations meublées mensuelles et la colocation.
• Agences immobilières locales, opérateurs de colocation. Nous vous aidons à choisir la solution idéale, à présélectionner les biens, à contacter les agents, à organiser et gérer le planning des visites, à vous accompagner à chaque visite et à examiner et négocier le bail.
Que dit la loi sur le logement et pourquoi c'est important
- • Si vous résiliez le bail exactement à la fin de la période convenue (initiale ou de prolongation), vous devez donner un préavis écrit de trois mois et ne payer aucune pénalité.
- • Si vous souhaitez quitter le logement avant la fin de la période contractuelle signée, vous devez non seulement donner un préavis écrit de trois mois, mais également verser une indemnité équivalente à trois mois de loyer (3 + 3).
- • Si le propriétaire manque à ses obligations importantes, vous pouvez résilier le bail sans indemnité, en documentant le motif. Nous pouvons vous aider dans cette démarche. Veuillez toujours envoyer votre préavis par écrit et par courrier recommandé avec accusé de réception. Nous pouvons vous aider dans cette démarche. Augmentations. Une seule fois par an.
Important ! Les séjours touristiques doivent respecter la réglementation relative aux locations saisonnières. Les plateformes le vérifient et l’affichent. Bien que de nombreux immeubles à Medellín l’autorisent, assurez-vous de bien lire le règlement de l’immeuble avant de réserver si vous prévoyez de recevoir souvent des amis, par exemple.
La politique de location expliquée simplement
Considérez cela comme une assurance qui protège le propriétaire en cas de défaut de paiement du locataire. Les agences immobilières travaillent avec des compagnies d’assurance telles que SURA, Fianzas Mundial, Solidaria, El Libertador, entre autres, qui proposent ce type d’assurance.
Que couvre-t-elle ? Les loyers impayés pendant « x » mois, les frais administratifs, parfois les charges, l’inventaire des logements meublés, etc.
Pour l’obtenir : formulaire et pièce d’identité. Justificatifs de revenus (relevés ou déclarations fiscales). Si vos revenus proviennent de l’étranger, veuillez fournir vos relevés et votre contrat ou documents professionnels. Idéalement, vos revenus devraient être au moins le double du loyer. Certains organismes exigent un « CODEUDOR » local, quasiment impossible à obtenir pour un étranger. Les conditions sont donc plus strictes pour les expatriés.
Le coût des assurances varie entre 40 et 60 % d’un loyer mensuel par an, hors taxes. Certaines agences facturent la totalité du montant dès le départ, d’autres le prorata mensuellement. Vérifiez le montant exact, s’il s’agit d’un paiement annuel ou mensuel, et qui doit le prendre en charge. Tout doit être formalisé par écrit.
Exemple : loyer de 3 millions. Paiement annuel entre 1,2 et 1,8 million hors TVA. Paiement mensuel : environ 100 000 à 150 000 hors TVA, selon la formule et la couverture.
Est-ce toujours le locataire qui paie cette assurance ??
En bref : la loi ne désigne pas de payeur. Il s’agit d’un accord privé. En pratique, la plupart des agences incitent le locataire à payer, car l’assurance protège le propriétaire et constitue une condition préalable à la remise des clés.
Le plus souvent, c’est le locataire qui paie, car, en l’absence de « codeudor » pour l’étranger, cela représente la garantie pour l’agence et/ou le propriétaire. Parfois, comme expliqué précédemment, il s’agit également du paiement anticipé de plusieurs mois de loyer. L’agence immobilière conditionne la signature du contrat à la souscription de l’assurance et au paiement de la prime, soit annuellement, soit mensuellement. Sans prime, pas d’assurance, et sans assurance, pas de clés.
Ce paiement peut-il être divisé ou pris en charge par le propriétaire ? Dans des cas très exceptionnels, par exemple si le logement est resté vacant pendant un certain temps, cela reste exceptionnel pour les étrangers. Il est donc préférable de ne pas s’attendre à des miracles.
Le loyer d’avance est-il autorisé, mais pas le dépôt de garantie ? Le loyer d’avance est différent d’un dépôt de garantie. Il s’agit d’un loyer payé d’avance et déduit mensuellement. Si vous optez pour cette solution, le contrat doit clairement indiquer qu’il s’agit d’un loyer d’avance et préciser comment il sera déduit ou remboursé en cas de résiliation anticipée du bail, conformément à la loi. Conservez tous les justificatifs. Nous pouvons vous accompagner dans ces démarches.
Comparaison rapide pour choisir votre voie
| Option | Idéal pour | Ce que vous signez | RNT requis | Assurance ou garant | Avantages | Inconvénients |
| Hôtel | Première semaine d’arrivée, aucune démarche administrative | Conditions de l’hôtel | Géré par l’hôtel | Pas votre problème | Réception, ménage, pas de paperasse | Coûteux au-delà de dix à quatorze jours |
| Airbnb de moins de trente nuits | Essayer différents quartiers | Réservation via la plateforme et règles de la maison | L’hôte doit avoir un RNT et l’immeuble doit l’autoriser | Non applicable pour vous | Flexible, services inclus, prêt à l’emploi | Certains immeubles interdisent les séjours courts. Demandez avant de réserver |
| Location meublée d’un à six mois | Base pour le télétravail ou séjour de moyenne durée | Contrat de location | Non. C’est une habitation | La police d’assurance est une alternative courante au garant local | Confort d’un foyer et meilleur prix mensuel qu’un hôtel | Lisez attentivement le contrat et vérifiez la vitesse d’internet et les règles de l’immeuble |
| Bail de douze mois | Retraités et nomades de longue durée | Contrat de location | Non | Police d’assurance ou garant. Ou loyer anticipé correctement documenté | Meilleur prix mensuel, stabilité juridique, règles d’augmentation claires | Coût du mobilier si non meublé, préavis de trois mois pour départ anticipé plus indemnité |
| Chambre en coliving | Arriver à petit budget et créer un réseau social | Contrat de logement ou de service | Dépend de l’opérateur | Souvent aucun pour les séjours courts | Social, services inclus, flexible | Moins d’intimité, règles de vie variables |
Les questions d'argent qu'on me pose tout le temps
Logement ou tourisme ?
- • Logement : contrat de location, pas de départ strict ni de tarifs à la nuitée, pas de RNT requis de la part de l’hôte, règles de vie en communauté pour les résidents.
- • Tourisme : réservations, enregistrement et Départ, ménage de fin de séjour, publicité pour la location meublée, facture d’hébergement.
Ce qu’ils vous demanderont pour 1 à 6 mois s’il s’agit d’un logement
- • Documents et revenus.
- • « Poliza o codeudor » (si vous n’en avez pas), négociez plusieurs mois de loyer d’avance au lieu d’une caution.
- • Un état des lieux précisant clairement les services et les frais administratifs inclus.
Où trouver ce type de logement ?
- • Laureles, El Poblado, Envigado et Conquistadores sont les quartiers les plus recherchés pour les locations meublées mensuelles et la colocation.
- • Agences immobilières locales, opérateurs de colocation. Nous vous aidons à choisir le bon itinéraire, à présélectionner les propriétés, à contacter les agents, à organiser et gérer le calendrier des visites, à vous accompagner à chaque visite, et à examiner et négocier le bail.
| Scénario | Quand vous donnez le préavis | Date de fin du contrat | Ce que vous payez |
| 1. Bail de douze mois, vous décidez de partir au troisième mois | Mois trois, pour se terminer au mois six | Mois six | Trois mois de loyer pendant la période de préavis, plus une indemnité équivalente à trois mois de loyer — total : six mois de loyer |
| 2A. Vous souhaitez partir au huitième mois (résiliation anticipée standard) | Mois huit, pour se terminer au mois onze | Mois onze | Loyer des mois neuf à onze, plus une indemnité équivalente à trois mois de loyer |
| 2B. Vous souhaitez éviter de payer une indemnité | Mois neuf, pour se terminer exactement au mois douze | Mois douze | Loyer des mois dix à douze, sans indemnité |
| 3. Vous devez partir immédiatement au mois six | Si vous partez sans préavis, vous risquez des réclamations pour absence de préavis et même pour le loyer jusqu’à la fin du contrat | Variable | Risque élevé sans accord préalable. Le propriétaire peut réclamer l’indemnité et des loyers supplémentaires pour non-respect du préavis |
Trois cas réels rapides
Sam est arrivé à Medellín pour soixante jours afin de se familiariser avec la ville. Il a réservé un Airbnb à Laureles. Tout s’est bien passé pendant neuf jours. Nous lui avons fait faire une véritable visite d’orientation, pas une visite touristique classique, juste une exploration authentique du quartier. Il hésitait entre deux zones, alors nous avons parcouru les rues ensemble, comparant l’ambiance, le bruit, l’accessibilité, les cafés, bref, tout. Une fois sa décision prise, nous nous sommes lancés dans la recherche d’un logement et les démarches administratives. Il a emménagé dans un appartement meublé avec un bail de cinq mois, sans aucun problème.
Linda et Rob, un couple de retraités de Denver, recherchaient le calme et l’espace, loin de l’animation nocturne. Nous avons présélectionné Envigado et Conquistadores et organisé une visite d’orientation pour qu’ils puissent se faire une idée des deux résidences. Après quelques visites, ils ont choisi Envigado. Nous les avons accompagnés dans leur recherche d’appartement, avons examiné le contrat, géré les formalités administratives, organisé les rendez-vous et ils ont signé un bail de douze mois à un prix raisonnable. L’emménagement s’est fait sans problème et sans mauvaise surprise.
Amir, un designer de produits fraîchement arrivé aux États-Unis, a bénéficié de notre aide. Nous avons négocié avec l’agence et conclu un accord avec quatre mois de loyer payés d’avance. Le prix mensuel était plus avantageux qu’avec Airbnb. Nous avons veillé à la bonne rédaction du bail et à la clarté des documents, et il a pu récupérer ses clés sans le moindre souci.
Liste de vérification de Claudia avant de transférer un seul peso
- Veuillez vérifier ce qui est inclus dans le prix mensuel : frais administratifs, débit internet, parking, ménage.
- Veuillez consulter le règlement intérieur de l'immeuble. Animaux domestiques, visiteurs, horaires des concerts, utilisation des espaces communs.
- S'il s'agit d'un séjour touristique, demandez le permis de séjour et l'autorisation de construire. S'il s'agit d'un logement, personne ne devrait vous demander de caution. Les recours légaux sont une assurance habitation ou un loyer d'avance.
- Bloquez la date de votre préavis dans votre agenda. Si vous devez partir plus tôt, prévoyez ces trois mois de préavis pour éviter les surprises.
Avez-vous besoin d'aide ?
Voici comment nous vous aidons. Installez-vous à l’hôtel ou sur Airbnb pour votre première semaine et nous vous accompagnons personnellement pour visiter des logements. Nous vous conseillons sur les quartiers, comparons les avantages et les inconvénients et vous aidons à choisir celui qui vous convient le mieux. Nous négocions en pesos, planifions et assistons aux visites, vérifions les documents et les contrats, coordonnons les rendez-vous avec les agences et les propriétaires et vous expliquons l’assurance habitation si nécessaire. Vous n’êtes pas encore à Medellín ? Nous réalisons des visites virtuelles, des vidéos en direct de l’appartement et des rues avoisinantes, pour que vous ne soyez pas trompé par des photos mises en scène et que vous puissiez apprécier le contexte de la rue. Nous proposons également une visite d’orientation hors des sentiers battus, axée sur le choix de votre quartier. Nous vous emmenons visiter les quartiers que vous avez présélectionnés, vous montrons l’accessibilité, l’ambiance, le niveau sonore, les services et les pièges potentiels, et vous aidons à les comparer. En bref, nous vous offrons une expertise locale pour que vous choisissiez en fonction de vos critères, évitiez les arnaques et vous installiez plus rapidement et à moindre coût.
À propos Settling In
Nous sommes votre partenaire local à Medellín. Nous veillons à la protection de votre budget et de votre temps grâce à des conseils avisés et un accompagnement personnalisé. Visites d’orientation pour choisir votre quartier, visites virtuelles avant votre arrivée, visites sur place à votre arrivée, négociation en pesos, gestion des documents et vérification des contrats, et coordination avec les agences et les propriétaires pour éviter les mauvaises surprises. Écrivez-nous à info@settlingin.com.co et laissez-nous simplifier les choses.
Glossaire
Codeudor, Garant: Un cosignataire local qui partage légalement la pleine responsabilité du loyer et des dommages. Courant en Colombie. S’il est utilisé, il est aussi responsable que le locataire.
Póliza de arrendamiento, Police d’assurance locative : Produit d’assurance utilisé par les agences immobilières pour protéger le propriétaire en cas de défaut de paiement du locataire. Couvre souvent le loyer, les frais de copropriété, certains services publics et les frais juridiques. Remplace la nécessité d’un dépôt de garantie.
RNT : Registre National du Tourisme requis pour les hébergements touristiques de courte durée. Les hôtes et les plateformes doivent s’y conformer, et les immeubles doivent autoriser l’usage touristique dans leur règlement intérieur.
Estrato : Catégorie tarifaire des services publics attribuée aux quartiers, de un à six. Elle influence le coût des services publics. Ce n’est pas une étiquette sociale.
IPC : Indice des prix à la consommation. Dans les contrats de location, les augmentations annuelles de loyer sont plafonnées par l’IPC de l’année précédente.
Préavis, Notice : Délai de préavis écrit. La norme pour mettre fin à un bail est de trois mois de préavis à l’avance, conformément à la loi 820.
Indemnisation, Frais de résiliation anticipée : Si le locataire met fin au contrat avant son terme, l’indemnisation légale habituelle correspond à trois mois de loyer, sauf en cas de manquement du propriétaire ou d’autre motif légal.
Frais de copropriété, Admin fee : Redevance mensuelle couvrant les espaces et services communs de l’immeuble. Vérifiez si elle est incluse dans le loyer.
Encargo fiduciario, Fiducie : Mécanisme similaire à une fiducie, parfois utilisé comme garantie alternative lorsqu’un locataire n’a pas de garant local. Géré par une entité fiduciaire.
Loyer anticipé versus dépôt : Le loyer anticipé est un paiement effectué à l’avance et appliqué mois par mois, légal lorsqu’il est dûment documenté. Un dépôt de garantie n’est pas autorisé dans les locations d’habitation selon la loi 820.
Règlement de copropriété, Building bylaws : Règles internes de l’immeuble. Elles peuvent autoriser ou restreindre les séjours courts, les animaux, les horaires de musique et les visites. Lisez-les toujours avant de signer.
Cédula de extranjería : Carte d’identité colombienne pour étrangers. Non obligatoire pour louer, mais utile pour les vérifications et l’ouverture de services.
